الضرائب العقارية ..عودة عصر الجـبايـة

الضريبة العقارية‏...‏ عودة عصر الجباية
تحقيق‏:‏ تيسير متولي

موجة من الغضب الشعبي العارم أشعلها مشروع قانون الضريبة العقارية الجديدة الذي تعتزم وزارة المالية إحالته لمجلس الشعب قريبا تمهيدا لإقراره‏.‏

وأسباب الغضب والاعتراض علي هذه الضريبة سيئة السمعة متعددة فهناك الغموض الذي يحيط بالكثير من مواد القانون وهناك لجان التقدير التي سوف تحدد الخاضعين للضريبة ومعدل الضريبة وهي اللجان التي سوف تفتح باب الشيطان نحو المزيد من الفساد والرشاوي المحسوبية وأخيرا التوقيت السييء الذي تفرض فيه الضريبة حيث يعاني جميع أفراد الشعب من نار الأسعار التي تكوي الأغنياء قبل الفقراء‏.‏

ويبدو أن وزارة المالية اختارت بمشروع الضريبة العقارية إعادة مصر والمصريين الي عصر الجباية حيث تضع الوزارة نصب أعينها تحصيل أكبر كمية من الأموال من أفراد الشعب حتي ولو جاءت هذه الأموال علي حساب العدالة الاجتماعية أو علي حساب الفقراء‏.‏

هنا تحقيق يرصد ردود الأفعال الغاضبة والآراء المغرضة علي مشروع الضريبة العقارية‏.‏

في البداية يؤكد د‏.‏ يوسف بطرس غالي وزير المالية أن الضريبة تفرض علي أساس القيمة الإيجارية التي تقدرها لجان التقدير والمشكلة من عضوين من الحكومة‏(‏ وزارتي المالية والإسكان‏)‏ وعضوين من الحي واثنين من الأهالي أصحاب العقارات لضمان حيادية اللجنة مشيرا إلي آلية التظلم وفي حالة عدم قبول قرار لجنة التظلمات فإن القانون يتيح لجوء صاحب العقار إلي المحكمة الإدارية للفصل في النزاع بين الطرفين‏.‏

وبالنسبة للوحدات السكنية تحت التشطيب أشار الوزير إلي انه سيتم إخضاعها بهدف سرعة الانتهاء من تشطيبها وتسكينها ومنع مايسمي بتسقيع الوحدات لافتا الي أن مشروع القانون يتضمن تحصيل الضريبة علي قسطين من يناير الي آخر يونيو ومن أول يوليو إلي آخر ديسمبر أودفعها علي قسط واحد سنويا‏.‏

وقال إنه في إطار حرص الحكومة علي تطبيق البعد الاجتماعي فإن المشروع يتيح إعفاء غير القادرين من خلال لجنة يتم تشكيلها داخل مصلحة الضرائب العقارية لدراسة الحالات الاستثنائية‏,‏ مضيفا أن المشروع يتضمن إعفاءات الوحدات السكنية بالريف والعشوائيات والمقابر وبيوت العبادة من مساجد وكنائس وجمعيات خيرية ومراكز شباب ونقابات من دفع الضريبة العقارية‏.‏

وأوضح أن المشروع أخضع لأول مرة المجتمعات العمرانية الجديدة والساحل الشمالي للضريبة العقارية مشيرا إلي أن الدراسات أكدت أن مليونين و‏200‏ ألف شقة كاملة التشطيب جاهزة للسكن ومغلقة بخلاف الوحدات الأخري الجاهزة في المدن الجديدة وسيتم إخضاعها للضريبة مما سيدفع أصحابها إلي طرحها للإيجار وزيادة المعروض من الوحدات‏.‏

وأضاف أن مشروع القانون راعي مصلحة الممولين وحصيلة الضريبة في آن واحد وتعظيم موارد الدولة ووصول الإعفاء من الضريبة لمستحقيه ومراعاة البعد الاجتماعي والاقتصادي والإنساني للممولين عند تحديد سعر الضريبة والإعفاء منها‏.‏

مرونة
ونبه الوزير الي أن مشروع القانون يتميز بالمرونة وستتم إضافة الجداول المحاسبية التي توضح المبالغ الضريبية المستحقة علي المواطنين الي مشروع القانون حتي يعرف المواطن بكل وضوح الحالات الخاضعة للضريبة العقارية ومبلغ كل حالة علي حدة مؤكدا عدم تضرر قدامي الملاك والمستأجرين من الضريبة الجديدة حيث سيراعي الاعتداد بالقيمة الإيجارية السارية لحين انقضائها وفي حالة عدم قيام المالك بسداد الضريبة يتضامن المستأجر معه في حدود القيمة الإيجارية حيث ينص علي الحجز علي المالك أو القيمة الإيجارية وفقا للضريبة المستحقة‏.‏

وانتقد اسماعيل عبد الرسول وكيل أول وزارة المالية ورئيس مصلحة الضرائب العقارية نص المادة الثانية من قانون الضريبة العقارية‏56‏ لسنة‏1954‏ الذي يتم بموجبه سريان الضريبة علي البلاد والمدن الصادر بها مراسيم ملكية حيث كانت تسري علي بلاد دون غيرها مما أدي إلي فرض الضريبة علي‏40%‏ من العقارات في حين أن‏60%‏ من كردونات المدن لاتفرض عليها ضريبة‏,‏ وضرب لذلك مثلا شارع السودان يخضع جزءا منه‏-‏ المهندسين‏-‏ للضرائب بينما الجزء الآخر لايخضع‏,‏ يقع خارج الكردون به عمارات بنيت بدون تراخيص وبدون تخطيط عمراني وكهرباء ومرافق وفاخرة جدا بجانب القطامية فيلات ومساكن إيواء ومنطقة ماسبيرو وعلي الواجهة فاخرة ومن الخلف دون المستوي لافتا إلي وجود ثلاثة تشوهات في القانون المطبق حاليا تتضمن‏:‏ سريان الضريبة علي البعض دون البعض الآخر‏,‏ والسعر المرتفع غير العادل‏40%,‏ وربط العلاقة الإيجارية بين المالك والمستأجر بالضريبة العقارية‏,‏ مضيفا أن العقارات التي بنيت قبل عام‏1969‏ تخضع للضرائب‏,‏ أما العقارات التي بنيت خلال الفترة‏1969-1977‏ فجزء منها يخضع والآخر غير خاضع‏,‏ بينما العقارات التي بنيت في الفترة من‏1977-1997‏ معفاة من الضريبة مهما
كان سعر القيمة الإيجارية‏,‏ في حين أن العقارات التي بنيت منذ عام‏1997‏ حتي اليوم خاضعة للضريبة‏.‏

ومن التشوهات في التطبيق كما ذكر رئيس المصلحة أن الدور الأول من المبني إذا كان مؤجرا إداريا يدفع‏10%‏ وبقية الأدوار سكني تدفع‏40%,‏ بجانب تقديم إقرار تملك شقة أو عقار في الفترة يناير حتي أكتوبر لايخضع للغرامة أما إذا تم تقديمه في نوفمبر فيخضع للغرامة متسائلا لماذا تقسيم السنة‏,‏ مشيرا إلي أن طريقة الحساب متعددة وأسلوب التأجير في القانون القديم يعتمد علي العقد لافتا الي عدم وجود قاعدة بيانات للعقارات داخل مصر وتسعي المصلحة الي إنشائها‏.‏

ونبه اسماعيل عبد الرسول الي أن القانون الجديد حاول معالجة تلك التشوهات وتبسيط الإجراءات وإلغاء الكردونات وخضوع جميع العقارات للضريبة مشددا علي اشتراك المواطن صاحب العقار في تحمل جزء من تكلفة البينية الأساسية التي تقدمها الدولة إلي المجتمع التي تزيد من قيمة العقار الذي يملكه وتحقيق العدالة الاجتماعية في النظام الضريبي حيث يطلب من صاحب العقار المساهمة بجزء ضئيل من ثروته لصالح الغالبية العظمي من المواطنين الذين لايملكون عقارا أو ثروة‏.‏

وألمح رئيس المصلحة الي أن نسبة الضريبة قد تصل الي‏10%‏ ضريبة ثروة وكلما زادت الثروة ستزيد القيمة مضيفا أن التحرك في العقار قليل ولكن حينما تحدث طفرة في أسعار العقارات يتضاعف عن سعره‏,‏ بجانب إعفاد نحو ألفي جنيه كقيمة إيجارية في السنة ومازاد عنها يخضع للضريبة موضحا أن تقدير القيمة الإيجارية وفقا لمستوي البناء والموقع الجغرافي والمرافق الواصلة إليه التي لم تعد مقصورة علي المياه والكهرباء والتليفون وإنما تغير مفهوم المرافق ليشمل بالإضافة الي ذلك الستالايت والكواتير ورفاهية الخدمات المقدمة ومساحات خضراء بجانب تغير مفهوم الإسكان الفاخر فلم تعد مناطق الزمالك وجاردن سيتي إسكانا فاخرا حل محله القطامية والتجمع الخامس ومارينا وغيرها‏.‏

وفيما يتعلق بتأثير الضرائب العقارية علي التمويل العقاري أكد رئيس المصلحة محدودية تأثيرها مؤكدا أنه لن يصل الي التأثير السلبي لارتفاع اسعار الحديد والأسمنت‏.‏

تقدير الضريبة
وعن كيفية تقدير القيمة الإيجارية في المشروع المقترح أوضح د‏.‏ أسامة العيسوي وكيل وزارة المالية ورئيس الإدارة المركزية للحاسب الآلي ونظم المعلومات بمصلحة الضرائب العقارية‏-‏ أن تقدير القيمة الإيجارية يتم وفقا لنظم علمية ونماذج رياضية تعتمد علي تقسيم العقارات المبنية من حيث مستوي البناء والموقع الجغرافي والمرافق المتصلة في كل مدن وأحياء الجمهورية‏.‏

وأضاف أن متوسط تكلفة الوحدة كمؤشر أولي مضلل لذا لابد من البحث عن توزيع نمط الاسكان لمعرفة أين مساكن الفقراء وأين مساكن الأغنياء وتطبيق جداول معينة علي كل نمط من أنماط الإسكان مشيرا الي أن طريقة التقديم مبنية علي جداول تخضع كل وحدة سكنية الي فئة مخصصة تصتفها جسب خصائص كل وحدة‏.‏

وأوضح د‏.‏ أسامة العيسوي أن دور الضرائب العقارية توفير البيانات والخرائط مضيفا أن نظام الخرائط العقارية المميكن يساهم في تشكيل خريطة مصر الاقتصادية وفي التخطيط الصحيح لمناطق الاستثمار المختلفة ويمنح بيانات في ترشيد الاستثمار السياحي والتجاري والتخزين‏,‏ ينبع من تسجيل كل الأنشطة التي يتم تسجيلها في دفاتر النظام الضريبي العقاري‏.‏

يتبــــــــــع.....

وردا علي ما أثير عن الضريبة العقارية وهل هي ضريبة دخل أم ضريبة ثروة‏!‏

أوضح د‏.‏ أشرف العربي مساعد وزير المالية للسياسة الضريبية أن أي عقار تفرض عليه ثلاثة أنواع من الضرائب‏:-‏
‏
-‏ ضريبة علي إيرادات استغلال العين ولذلك لم يلجأ المتعاملون الي تسجيل ممتلكاتهم والاكتفاء بصحة توقيع ونفاذ وبالتالي لم تحصل هذه الضريبة‏.‏
‏
-‏ ضريبة علي التصرف في العقار بنسبة‏2.5%‏ من القيمة البيعية‏.‏
‏
-‏ ضريبة عقارية‏(‏ العوايد‏)‏

وفيما يتعلق بعدم معاملة المسكن العائلي الذي لايدر دخلا معاملة الأرض الفضاء غير المستغلة‏-‏ خاصة وأنه معفي حاليا من ضريبة الدخل نفي وجود قانون في جميع دول العالم يعفي الساكن الأول‏(‏ صاحب المسكن‏)‏ من ضريبة الثروة العقارية وإنما يتم إعفاء الساكن الأساسي من ضريبة التصرفات العقارية‏,‏ مؤكدا أن الضرائب فرضت أساسا علي الأراضي الزراعية والعقارات‏.‏

ويبدد د‏.‏ أشرف العربي المخاوف من أن يمس مشروع القانون محدودي الدخل مؤكدا أنه لأول مرة في مصر تسدد الخزانة العامة الضريبة نيابة عن محدود الدخل بعد دراسة حالتهم مع التضامن الاجتماعي نافيا ان تسمي الضرائب العقارية إسكان مبارك والشباب ومشروعات ابن بيتك وبيت العائلة‏.‏

وعن تأثير الضريبة علي الاستثمار العقاري نوه الي أن قيمتها تافهة ولن تؤثر علي الاستثمار العقاري‏,‏ ويضرب لذلك مثلا فالعقار الذي قيمته مليون جنيه يخصم منه‏250‏ الف جنيه‏(‏ حد الاعفاء‏)‏ ثم يفرض علي كل ألف جنيه جنيه وربع فيصبح المبلغ حوالي‏800‏ جنيه سنويا‏.‏

إعفاء
وأكد أحمد أبو هندية‏-‏ رئيس مجموعة عمل مشروع قانون الضرائب العقارية في اللجنة الاقتصادية بالحزب الوطني الديمقراطي‏-‏ أهمية إعفاء المسكن الخاص مراعاة لمحدودي الدخل بدون اللجوء الي التضامن الاجتماعي لما فيه من امتهان لكرامة المواطن المصري‏,‏ مشيرا الي ضرورة رفع حد الإعفاء للقيمة الإيجارية الي‏3000‏ جنيه علي الأقل في السنة وتخفيض نسبة الضريبة المفروضة علي العقار الي‏5%‏ حتي يتقبلها المجتمع وتتمكن الإدارة الضريبية من تحصيل الضريبة في سهولة ويسر وأن توضح هذه النسبة في القانون واللائحة التنفيذية لسهولة التطبيق‏.‏

ويؤيد أحمد أبو هندية مشروع القانون حتي مع الضرر الشخصي الذي سيقع عليه تطبيقا لقواعد العدالة علي جميع أنحاء الجمهورية بدون استثناء‏,‏ لافتا إلي أن تطبيق القانون سيحدث نقلة غير مسبوقة في حصيلة الضرائب المتوقعة التي ستقفز من‏195‏ مليون جنيه الي مليارات الجنيهات‏.‏

ونوه الدكتور خلاف عبد الجابر‏-‏ رئيس لجنة الشئون المالية والاقتصادية بمجلس الشوري‏-‏ إلي أن لجان التقييم والحصر ستكون ممثلة تمثيلا بعيدا عن وزارة المالية متوقعا ان تمثل من المجتمع المدني والمجالس الشعبية ومكاتب الاستشاريين ضمانا لتحقيق العدالة بدون تعسف أو مجاملة‏.‏

وأوضح أن هذا القانون سيؤدي الي زيادة المعروض من الوحدات للإيجار وبالتالي انخفاض قيمة الإيجار والاتجاه الي الإسكان المتوسط مضيفا أن هذا المشروع لايزال في إطار الحوار والنقاش وأن ينظر القانون الجديد إلي الأمور التي تثير جدلا وتتم معالجتها من خلال الحوار في مجلسي الشعب والشوري‏.‏

ويتوقع أسامة صالح رئيس هيئة التمويل العقاري انخفاض الطلب علي الإيجار بنظام القانون الجديد وزيادة الاقبال علي التمويل العقاري خاصة للوحدات منخفضة التكاليف التي تقل قيمتها عن‏250‏ الف جنيه حد الإعفاء‏,‏ مطالبا بأن تنعكس الضريبة علي خدمات يستفيد منها محدودو الدخل وأن توضح للجماهير المعادلة العلمية لاحتساب القيمة الإيجارية وأن تتم علي أسس عادلة مع تخفيض نسبة الضريبة للتشجيع علي السداد وعدم التهرب وذلك للقضاء علي الفروق الكبيرة في الضريبة المستحقة علي الوحدات المتماثلة في العقار الواحد التي نشأت عن اختلاف القيمة الإيجارية التي قدرت لكل منها‏.‏

وأشار الي ضرورة إعفاء المساحات الأقل من‏80‏ مترا مربعا مهما كان عدد غرفاتها رعاية للشباب ومحدودي الدخل وجذب الاستثمارات العقارية او السكان الي مناطق بعينها مثل القري او المدن النائية او الحدودية‏.‏

ويري د سعيد عبدالمنعم أستاذ المحاسبة الضريبية ووكيل تجارة عين شمس‏-‏ فرض الضريبة علي الدخل من العقار وليست قيمة العقار متسائلا لماذا التمييز بين العقار والدخل الناتج من العقار او لماذا لاتفرض علي الأراضي الزراعية أو علي السيارات؟‏!‏

موضحا أن فرض الضريبة علي قيمة إيجارية مقدرة وهذه القيمة الإيجارية عادة تحتسب بنسبة من تكلفة العقار بما يعني أن هذه القيمة تتغير كل فترة‏.‏

وأشار إلي ضرورة إعفاء العقار المستخدم كسكن عائلي لأنه معفي حاليا من ضريبة الدخل باعتبار أنه لايدر دخلا مطالبا بزيادة حد الإعفاء مع إعادة تقدير القيمة الإيجارية التي تقدرها جهة محايدة‏.‏

ونوه د‏.‏ سعيد عبد المنعم الي عدم دستورية إلغاء الإعفاءات علي المستشفيات الخاصة والجامعات الخاصة والنوادي الرياضية مطالبا بإعداد جدول يرفق بالقانون يحدد القيمة الإيجارية التقديرية لكل أنواع الوحدات العقارية المتماثلة بمنتهي الدقة والتفصيل وتخفيض نسبة الضريبة المقدرة علي القيمة الإيجارية للعقار سنويا علي أن تتم علي شرائح تصاعدية حسب قيمة العقار بحيث تزيد مع زيادة قيمته‏.‏

وتتساءل د‏.‏ محيا زيتون أستاذ الاقتصاد بتجارة عين شمس‏:‏ لماذا لايعامل المسكن العائلي الذي لايدر دخلا معاملة الأراضي الفضاء خاصة وأنه معفي حاليا من ضريبة الدخل‏!‏ وهل من العدالة أن ضريبة الدخل بحد أقصي‏20%‏ في حين أن الضريبة علي العقار لايدر أي دخل يفرض عليه‏14%!‏ وهل هذا وقت مناسب لمناقشة مثل هذا القانون الذي يزيد من أعباء المواطنين في وقت ارتفاع الأسعار‏!‏ وهل يتحمل محدودو الدخل أعباء جديدة يرفضها أصحاب الملايين ؟

وأكد د‏.‏ ميلاد حنا خبير الإسكان‏:‏ أهمية إعادة النظر في التشريع الذي يهز الرأي العام وإتاحة نشره بعد التعديلات التي تطرأ عليه وطرحه في الحوار بين بين النقابات المهنية والعمالية واتحادات الملاك والشاغلين وتوضيح الأمور ومراعاة الظروف التاريخية للتشريعات المتعاقبة التي استحدثت علي واقع القيمة الإيجارية الهزيلة قبل عام‏1940‏ وهي إيجارات كانت متفقة مع الوضع الاقتصادي في ذلك الوقت ثم جمدت بقوانين ظالمة وأصبح الدخل من العمارة هزيلا‏,‏ لافتا الي تحرير بعض الشقق القديمة وارتفع إيجارها من جنيهين الي ألفي جنيه فهل سيظل القانون يلاحق مثل هذه الشقق‏!‏ ومن سيتابع تحصيل هذه الضريبة‏!.‏

ونوه إلي أن ذلك ليس بالأمر اليسير فهو بجاجة إلي قاعدة بيانات وموظفين وتجريم عن الشقق التي لم يتم التبليغ عنها‏!‏ مطالبا بتشكيل لجنة في وزارة المالية لتلقي التعليقات من الأفراد والهيئات علي هذا المشروع المقترح حتي يدلي أصحاب المصلحة بدلوهم في التشريع المقدم والمسودة التي ستكون موضع المناقشة وأن تتضمن تحديدا واضحا لحدود الإعفاء من الضرائب‏.‏

معركة الملاك والمستأجرين
يثور جدل واسع وحالة غضب عارمة تجتاح كل بيت بسبب مشروع قانون الضرائب العقارية الذي يناقش حاليا في مجلس الشوري‏.‏

فالملاك غاضبون لأنهم سيصبحون مستأجرين فكل من يملك شقة أو منزلا سيفقد قيمة الملكية بما سيدفعه من ضرائب تقصم ظهره وبالتالي سيهرب المواطن من صيغة التملك ويحتكره الأغنياء‏,‏ وطالبوا بالتمييز بين امتلاك العقارات بهدف الاستثمار أو الإيجار بين امتلاكها بهدف السكني ولم شمل العائلة في بيت واحد وهو ماتشجعه الدولة من خلال مشروعات ابني بيتك وبيت العائلة‏,‏ حيث إن كل بيت يحتوي علي أكثر من وحدة للأبناء مما يشكل عبئا رهيبا علي أصحابها واستنكروا فرض الضريبة علي الوحدات غير مكتملة البناء أي تلك التي توقف مالكوها عن استكمالها بسبب ضيق ذات اليد مع عدم قدرتهم علي الوفاء بديونهم القديمة‏.‏

وبما يزيد الأمر تعقيدا التهديد بغرامات تأخير وعقوبات في حال عدم السداد بما يمثل حالة من حالات الاستسهال التي تلجأ إليها الحكومة لجباية الضرائب من الفئات المغلوبة علي أمرها بدلا من البحث عن الحالات الصارخة للتهرب الضريبي‏.‏

والمستأجرون يرفضون دفع الضريبة ومسئوليتهم بالتضامن مع الملاك عن آداء الضريبة معترضين علي عدم وجود تحديد واضح يعفيهم من الضريبة‏,‏ ويعترض الجميع علي الحجز علي العقار إذا امتنع صاحبه عن سداد الضرائب المقدرة عليه وقيام مصلحة الضرائب بمنح المستأجرين صكوكا مقابل ماسوف يتم تحصيله منهم كضريبة ليعودوا بها علي ملاك العقار وخصمها من القيمة الإيجارية التي يتعاملون عليها‏,‏ مما يزيد الحرب اشتعالا بين الملاك والمستأجرين‏.‏

مشكورررررررررررة

شكرا على موافاتنا بكل جديد